規約是否說了算?(上篇) | 台中建案查詢網
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2022年6月13日—◎公寓大廈管理條例第33條規定:「區分所有權人會議之決議,未經依下列各款事項辦理者,不生效力:一、專有部分經 ...
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公寓大廈規約,乃係公寓大廈區分所有權人為增進共同利益,確保良好生活環境,經區分所有權人會議決議之共同遵守事項。
住戶原則上雖須遵守規約,但規約之內容若有民法第799-1條第3項所定「依區分所有建築物之專有部分、共有部分及其基地之位置、面積、使用目的、利用狀況、區分所有人已否支付對價及其他情事,按情形顯失公平者」,規約內容事涉多數暴力時,不同意之區權人該如何尋求救濟呢?
◆◇實際案例如下:
現代大廈大樓之建造人為訴外人百星公司,該公司原為現代大廈「頂樓平台」之所有權及使用權人,曾於70年間與現代大廈管理委員會簽訂分管協議,約定「系爭屋頂平台使用權為百星公司所有,惟百星公司同意將系爭屋頂平台使用權免費給予全體住戶使用,供做戶外休閒場所」。 百星公司嗣後將該大樓屋頂第一、二層出售並移轉頂樓平台使用權予曾小姐,80年間曾小姐復將該大樓頂樓第一、二層及頂樓平台使用權移轉予陳先生。 陳先生輾轉取得系爭房屋之所有權後,為系爭大樓之區分所有權人,並繼受分管協議,取得頂樓平台之使用權,不料於97年度區分所有權人會議之第1案竟通過「現代大廈頂樓平台設置曬衣架供住戶使用」決議,造成住戶皆將衣物、棉被及食物拿至頂樓平台曝曬,將產生棉絮亂飛及蚊蠅群聚等妨礙環境衛生及影響住居生活之情形,而影響陳先生出入安全及居住環境衛生,陳先生已當場表示異議,主張決議顯已違反分管協議及公寓大廈管理條例第33條第2 款規定,依民法第799條之1第3項規定訴請撤銷。
◎臺灣高等法院高雄分院100年度上字第65號民事判決[2] 二審法院推翻一審判決,判定該現代大廈區分所有人會議決議應予撤銷,且管委會應將樓頂平台上之曬衣架拆除。[1]
理由係陳先生雖承受該分管協議之約定,即同意將系爭樓頂平台使用權免費給予全體住戶使用,供做戶外休閒場所,然而,頂樓平台使用權既不屬共有,依分管協議所定,僅供「休閒使用」,應指大廈住戶得利用樓頂平台欣賞四周景觀,散步等健身活動而言,此有助於大廈全體住戶之身心健康。
至於擺設曬衣架,係供曝曬棉被衣服,該曬衣架非僅長期設置佔...
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