「萬華玖樓」實驗失敗,但不表示共居市場小,反而突顯租房的 ... | 台中建案查詢網
2020年11月6日—很可惜「萬華玖樓」這個實驗失敗了,但或許在這樣的案例提醒之下,年輕的經營團隊會更意識到財務規劃的重要而不會只有經營的理念,同時包租代管的業者 ...
本文作者 TODY(陶迪),曾任中國知名品牌公寓蘑菇租房營運長,2016年回台創辦一米好居品牌公寓,並開設TODY的不買房包租術 - 輕資產包租實戰班,輔導300多位學員從事舊屋改造、包租代管,已改造舊屋一千多間、服務租客四千多名。 TODY的不買房包租術專頁[1]。
最近共居營運團隊「玖樓」與金主包租代管公司「兆基物業」因「萬華玖樓」的合作失敗而鬧上檯面,兆基董事長李建成《蘋果新聞網》專訪[2]時,表示:「共居市場太小眾,難以成功。」不過其訪談中的發言很自相矛盾,雖知道「裝修成本過高」是問題的根本,結論卻變成「市場太小難以成功」。
舊公寓或旅社要做包租代管,裝修成本怎麼算才合理?我自己也經營包租代管,算是有足夠的專業可以分享一下看法。幾年前,我曾協助規劃一棟也是改建 22 間套房的整棟式公寓,在原來的基礎上翻修,總裝修成本是 250 萬有找,套房租金價格在 1~1.5 萬之間。
「萬華玖樓」的基礎是旅社,所以體質相似,唯一的差別在於「萬華玖樓」的一樓規劃了營業店面,如果這裡再投入 200 萬,總成本應也能控制在 500 萬以內。所以由財務角度來看,我認同李董事長,要達到理想投報率,必須控制在500 萬以內,這也的確是能做得到的。在500萬裝修的前提下,不計店面部分的營收、也不算人事成本,最快是2年多可回本。
不過「萬華玖樓」最後總投入資金高達 2000 萬,即使回收營業額每個月可達到 50 萬,扣除大樓租金 25 萬(給房東)後,需要 80 個月的營運才能將裝修費打平,而「玖樓」以社群活動為核心的商業模式,還需要扣除至少三成的人事支出,那就得至少要拉到十年以上才能開始賺錢。
最終,負責營運的「玖樓」付不出每個月要繳給「兆基物業」的租金 44 萬,再加上「兆基物業」這個二房東跟房東簽約的租期只有 12 年,全案賠錢是必然的。
以我的印象,「萬華玖樓」設定的租金價格為 1.75萬~2 萬來看,22 間全部滿租,也只能勉強打平應付給兆基物業的 44 ...
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