租賃篇:租約到期未續約,變成不定期租賃契約關係,怎麼辦? | 台中建案查詢網
2022年5月20日—程序上,房東要先寄發存證信函給承租人通知終止租約,主張因有土地法第100條事由之一發生,請對方於一定期間內遷讓並返還房屋。若對方逾期未遷出,才能向 ...
最近好事達人經常接到許多房東打電話問我,租約已經到期甚至超過幾個月了,還沒有續簽新的合約,但房客開始耍賴、閃躲甚至不繳租金,該怎麼把房客趕走?遇到這樣的狀況,首先要考慮的是,這個租賃關係是不是已經變成不定期租賃?如果是,那麼狀況就會跟正常租賃合約的處理方式有所不同。
所謂的不定期租賃契約,依照法律上的規定有以下三種情況: (一)租賃契約訂立之初,即未定有期限者。比如說租約只寫著自即日起,但沒有寫到至甚麼時間為止。 (二)不動產租約期限逾一年,且未立字據者(民法第422條)。比如老一輩的人常只以口頭約定承租,彼此互信。 (三)租賃期限屆滿,承租人仍為租賃物之使用收益,而出租人不即表示反對之意思時(民法第451條內容)。 實務上最常見的情況是第三種,房客與房東之間租約到期,為求方便或是沒有空而沒有及時訂新的租約,錢照收屋照住,租約就會自動從「定期租約」轉為「不定期租約」。若是在不動產租賃關係中發生了不定期租賃的問題,我們就必須優先考慮到兩個法條,一個是民法第450條,另一個則是土地法第100條的規定。
民法第450條 與 土地法第100條
依民法第450條『租賃定有期限者,其租賃關係,於期限屆滿時消滅。未定期限者,各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者,從其習慣。前項終止契約,應依習慣先期通知。但不動產之租金,以星期、半個月或一個月定其支付之期限者,出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期,並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之。』意指在未定期限的租約關係中,雙方是可以隨時終止契約,只限制房東的部分必須提前通知房客解約的事情。
但是,因為在不動產的法律爭議問題上,土地法對民法(註:民法是我國處理民事法律關係的基本法)而言算是特別法,依據司法上『特別法優先於普通法』適用原則,因此在不定期租約的終止處理上,就要優先符合土地法的規定。
而土地法第100條對於不動產承租人有保護性的規定:『出租人非因左列情形之一,不得收回房屋。一、出租人收回自住或重新建築時。二、承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定轉租...
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