房客違反內部的生活公約或公寓大廈的規約時 | 台中建案查詢網
2021年6月25日—租出去的房屋變凶宅怎麼辦(二):房東可以向房客的繼承人求償嗎?出租前有什麼方法保護自己呢?相關問答;租屋處隔壁住戶屢次在半夜吵鬧、違反生活公約 ...
在房屋租賃的關係中,房東為了維持房子的整潔與安寧,以及兼顧各個房客共同生活的秩序,常會訂定所謂的「生活公約」;又如果房客所承租的房屋屬於公寓大廈,該公寓大廈通常也會有經過區分所有權人會議訂定的「規約」存在。
這些生活公約或公寓大廈規約在租賃契約中有什麼效果?房東可不可以因為房客違反規約而提前終止租約?這些問題可以區分以下幾點來說明:(見圖1)
圖1 房客如果違反生活公約或公寓大廈規約,房東可以請房客搬走? 資料來源:王綱 / 繪圖:Yen 一、生活公約或公寓大廈規約在租賃契約上的效力 (一)生活公約租賃契約是存在於房東與房客之間的法律關係,租賃契約的內容對於契約雙方都有拘束力。因此,如果房東希望生活公約的內容對房客產生拘束力,就必須把生活公約的內容寫進租賃契約裡,或是把整份生活公約作為契約的附件,並在簽約時充分告知房客生活公約的內容。
這樣一來,除非生活公約的內容有違反公序良俗或強制禁止規定的情況,否則房客都應該依照生活公約來使用房子。當房東有意修改生活公約時,也必須要取得房客的同意,修改後的生活公約才能繼續拘束房客。
(二)公寓大廈規約依照公寓大廈管理條例第3條及第6條規定,公寓大廈的承租人也會受到公寓大廈規約的拘束。不過,這是指公寓大廈與住戶(承租人)之間的關係,而不是房東與房客間的關係。當承租的房客違反公寓大廈的規約,是其他住戶或管委會請求主管機關或法院處理,房東並不能拿公寓大廈規約對房客主張權利;如果要讓公寓大廈規約的內容成為租賃契約的一部分,使得房東可以對違反規約的房客主張權利,還是要在租賃契約中作明確約定。
而依照目前內政部頒布且具強制力的《住宅租賃契約應約定及不得約定事項[1]》應約定事項第7點,或《住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項[2]》應記載事項第8點,都已明文約定「承租人同意遵守公寓大廈規約或其他住戶應遵行事項,不得違法使用、存放有爆炸性或易燃性物品。」也就是說,租了「居住用」的房屋,...
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