買屋增值,門牌地址愈短愈好 | 台中建案查詢網
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2014年3月5日—在以前房價沒那麼高的年代,原本實際屋齡與貸款年限加總起來的上限是50,後來因為都市更新、老屋重建的推行並不是那麼順利,大型行庫才有達成共識, ...
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我非常鼓勵首購族群買屋要從中古屋下手,公設比愈低愈好,年輕一點的可以買老公寓,40 歲以上就買中古的7樓或是12 樓電梯華廈,公設比絕對比新成屋或是屋齡在20 年以下的社區大樓還要來得低許多。以坪數40坪為例,公設比少個10%,室內坪數就可以多出4坪,等於是多賺到一間房間。不過,在考慮買中古屋時,並不是愈舊、愈便宜愈好,以下歸納出一些心法,是我經手買賣房子超過1,000 間的心得,提供給大家參考。
心法1》屋齡勿超過45年
一般銀行在評估房屋貸款,除了參考房屋坐落地段與申請人的信用狀況與還款能力外,還會依循兩個原則:
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原則1:屋齡+貸款年限≦ 65 原則2:申請人年齡+貸款年限≦ 75
在以前房價沒那麼高的年代,原本實際屋齡與貸款年限加總起來的上限是50,後來因為都市更新、老屋重建的推行並不是那麼順利,大型行庫才有達成共識,逐步放寬到現在的65。換句話說,若房貸貸款年期為20年的話,屋齡就不能超過45年,否則銀行就不會審核通過,要求將房貸縮短為15年,讓還款壓力變得更沉重。因此,屋齡一旦超過45年的老房子就不要考慮了,即使很便宜,自住族也不要碰。因為屋況老舊,還要再多估一筆修繕成本,至少屋內的水管、電線等管線都要重新拉過,一般預估以房價的10%來作為修繕成本,總價800萬元的房子,重拉管線、裝潢、抓漏等成本就要抓80萬元,等於是購屋預算要拉高到880萬元。台北市這種屋齡老舊的房子還是很多,尤其像是大同區的老公寓。除非你是投資置產族,非自住需求,而是買來賺增值財的就可以考慮。像我自己2012年在大同區透過法拍管道買進兩間屋齡42 年的老公寓,因為我房屋貸款只申請15年期,等過兩年就打算獲利了結,這種房子,若是投資、非自住需求的人就可以考慮。該如何評斷自己適合買多少屋齡以下的房屋?基本上, 可以回歸「每10年產生一個新住宅需求」的原則來思考。如果你找到一間屋齡40年的房子,打算貸款20年期,加起來就是60年,但住了10年後,屋齡變成50年,接手的買家面臨貸款不易而降低購買...
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