政府以前推都更重建都喊「1坪換1坪」,為什麼建商卻說做不到 ... | 台中建案查詢網
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2021年8月20日—首先,一個很重要的觀念是,房屋重建後,地主可分回的面積是以持分的土地面積換算出來的,而不是以目前建物的實際坪數來換算,換句話說,地主可分回的 ...
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改建後的分配比例永遠是地主最關心的一個議題,也是最需要協調、溝通的部分,畢竟它直接影響了房屋改建後的總價與地主的生活空間。根據我這幾年的觀察,地主和建方的協議若最後破局,多半也是因為分配比例無法達成共識。
站在地主的角度,自然會希望能換回的坪數越大越好,若換回的坪數小於他原先所擁有的坪數,比方說原本的3房變成2房、2廳變成1廳,他們通常會對改建產生抗拒的心理;而對建方來說,在合建的狀況下,他們是沒有收取服務費的,如果沒能在成本和利潤上做好管控,這長達7、8年的辛苦努力,很可能變成白忙一場。
因此,在與地主洽談之前,我們必須仔細評估房屋本身的條件,才能精算出一個可讓地主接受的,同時又能取得合理利潤的分配比例。
評估建案價值的兩大重點
一般來說,在評估建案時,我們會從以下兩個角度著手:
(一)地段
對建方來說,房屋售價高的區域對建築材料及設備的要求較高,所以興建時需耗費較多成本,不過,因為改建後房屋的市場行情比較好,建方可以獲取較多空間來分配給地主,所以,地主分回的比例也會比較高;相對的,如果房屋的位置不是太好,改建後的售價也會因此受限,這時建方就得拿回更多的銷售坪數,才能打平成本、維持,或創造合理利潤,也因此地主的換回比例就比較低。
(二)房屋本身的條件
這裡所說的條件包括基地規模(大小)、形狀、臨路條件,和對外交通等等。若基地方正,便可更有效率的進行建築設計,若房屋臨大馬路,通常有較好的商效,臨近公園,則適合打造優質住宅,其次,如果距離離捷運站很近,房價也會比較高,這些都會直接或間接影響到重建後的分房比例。 ...
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