法拍屋有租約不點交 | 台中建案查詢網
![法拍屋有租約不點交](https://i.imgur.com/t0MQFqH.jpg)
2022年2月13日—法拍屋帶有租約不易點交:·租約大致可分以下9種:正常租約;長租期(超過5年)低租金;不定期租約;以債抵租;租押金1次付清;無權占有;無償借用;其中1個 ...
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以下為法院常發生之法拍現象,說明如後 :
法拍屋帶有租約不易點交 :
確認租約內容 有利後續處理,帶有租約的法拍屋,由於民法第425條「買賣不破租賃」的規定,是不點交案例的最大宗;甚至有人製造假租約形成「占有」,藉以要求搬家補償費的案例。專家指出,拍定後向法官聲請閱卷,可以確認租約內容,對後續該如何處理,極為重要。
由於從查封筆錄中通常不易看出租約的詳細內容,待拍定後持權利移轉證明書就能向法官聲請閱卷,就可以了解原始租約情形,甚至可據此向律師請教,如果打官司的話,贏的機率有多少。若贏面大,搬家補償費就可以少給甚至不給,反之就要加強私下談判的次數及技巧。
租約大致可分以下9種:正常租約;長租期(超過5年)低租金;不定期租約;以債抵租;租押金1次付清;無權占有;無償借用;其中1個或以上房間出租,其餘債務人自住;以及承租人又將部分房間出租的「2房東」情形。
所謂「買賣不破租賃」,即房屋在有租約的情形下,買賣無法「打破」租賃關係,也就是新買主無法過問房屋的使用權。但民法債權篇修正後,有2種情況例外:租約未定期限,或訂約期限超過5年以上而未經法院公證者。因此,在前述9種情況中,長租期低租金,若租期超過5年而沒有公證,或不定期租約未公證者,皆屬無效。
法庭相見以和為貴,至於2房東的問題,有時以原始租約就可以解決。原來,簽租約時通常會使用一般的文具行就能買到的租賃契約,其中對「2房東」有所限制,如「乙方未經甲方同意,不得私自將出租房屋權利,一部分或全部轉租頂讓……」等字眼,通常簽約時不會細看條文,如果租約中這一條沒有劃掉,而承租人有成為2房東的事實,那就容易處理了。
假租約也是常碰到的情況,通常是債務人租給自己的親朋好友,如果有足夠的證據,可以打刑事官司「竊占」或「偽造文書」,告出租人及承租人有偽...
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