共有人未依法通知他共有人得行使優先承購權就出售共有土地 | 台中建案查詢網
![共有人未依法通知他共有人得行使優先承購權就出售共有土地](https://i.imgur.com/t0MQFqH.jpg)
縱為出售、處分者違反通知義務,然未受通知者於土地所有權移轉登記後,已無從再行使共有人優先承購權,且為出售、處分者亦無與之訂立買賣契約之意願,渠等間自未成立買賣 ...
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一、本案基礎事實
甲、乙、丙3人共有土地,應有部分各3分之1。甲、乙2人依土地法第34條之1第 1項規定,將共有土地出賣予A,並辦畢所有權移轉登記,惟未依同條第2項規定通知丙行使優先承購權,嗣丙知悉上情,於第一審依民法第184條、第185條規 定起訴,請求甲、乙連帶賠償,並於第二審基於同一基礎事實,追加依民法第226條第1項規定為請求。
二、本案法律爭議土地共有人依土地法第34條之1第1項規定出賣共有之土地,未依同條第 2項規定通知他共有人,並辦畢所有權移轉登記 ,他共有人於移轉登記後知悉上情,得否依給付不能之法律關係,請求出賣土地之共有人賠償損害?
三、大法庭之理由
㈠按共有土地或建築改良物,其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權,應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者,其人數不予計算。土地或建築改良物共有人出賣其應有部分時,他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購,土地法第34條之1第1 項、第4項定有明文。部分共有人依該條第1項規定,出賣共有土地全部,就各該共有人言,仍為出賣其應有部分,為處分之共有人,除本於自己權利處分其應有部分外,另係基於法律之授權代為處分他共有人之應有部分,並非以此剝奪他共有人依同條第 4項規定享有之優先承購權,是共有人依首揭規定出賣共有土地之全部時,他共有人自仍有優先承購之權利。
㈡惟土地法第34條之1第4項並未如同法第104條第2項後段設有出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者,其契約不得對抗優先購買權人之明文,故土地法第34條之1第4項規定之優先承購權僅具債權效力。優先承購權人於他共有人出賣其應有部分予第三人時,固得行使優先承購權而與該共有人訂立同樣條件之買賣契約,然倘該共有人本於其與第三人之買賣契約而將出售之應有部分移轉登記予第三人,優先承購權人不得主張該買賣為無效而塗銷其移轉登記。
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