都更真能「1坪換1坪」?你以為的「釘子戶」,背後往往有放 ... | 台中建案查詢網
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2022年7月29日—為解決都市安全、市容等問題,《都更條例》於1998年通過,...但是否能「一坪換一坪」、遇到不同意戶該如何進行等問題,《都更危老大解密》作者 ...
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為解決都市安全、市容等問題,《都更條例》於1998年通過,雖然一度因為「文林苑事件」冷卻,但由於台灣地震頻繁,危險老舊建物容易倒榻,加上高齡化社會對無障礙環境需求增加,因此2017年政府再公布實施《危老條例》,期能加速促成老屋換新。但是否能「一坪換一坪」、遇到不同意戶該如何進行等問題,《都更危老大解密》作者黃張維在Podcast《Today來讀冊》中一一為聽眾分析。
《都更條例》與《危老條例》經常讓大眾霧煞煞,對此專營都更案的耕薪建設董事長黃張維解釋,都更條例有基地規模與同意比例至少80%的規範,符合相關標準方能進入都更,程序較為複雜;而危老條例為了加速危老建築的汰換,因此沒有基地面積限制,凡是屋齡超過30年以上,經過結構鑑定為危險建築,並經所有權人100%同意,即可開始程序,相對而言更加簡便快速。
雖然只要掌握相關流程,住戶也能自辦都更,但其中過程繁複,需自行整合住戶意見、遴選建築師、營造廠、與銀行融資、監工等等,不僅耗時、耗力,同時住戶還要具備相關背景,才能摸透其中眉角,黃張維開玩笑說:「等到有經驗的時候,房子都蓋完了!」他仍建議「讓專業的來」,不僅能夠省下心力,由於建商也會期待改建後的價值遠高於成本,因此自然會用心建設。
過去,大家認為蓋著一層神秘面紗的建築業,也因政府規範、資訊流通而逐漸透明,因此改建後住戶實際可拿回的坪數,都有公式可計算,最終都市更新計畫也必須送到地方政府的都市計畫審議委員會審議,沒有灌水泥的模糊空間。也因此用公式計算後會發現,其實「一坪換一坪」是難以達到的目標。原因是房屋重建後,屋主可分回的面積是以「持分的土地面積」換算,而非以目前建物的實際坪數換算;換言之,土地持分大小才是關鍵,而土地可創造出的坪數,又與容積率、持分人數多寡等因素有關。
黃張維舉例,假設住戶希望可獲得原先居住30坪室內坪數,建商會依照計算,設計出高權狀坪數的產品,同時也有22、25坪等較小坪數。但通常到選屋階段,黃張維觀察,由於台灣從過去三代同堂的家庭模式轉為「分巢化」...
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