房客欠租勿衝動積欠2個月再依法護權利 | 台中建案查詢網
【顏嘉瑩╱台北報導】「已經催繳好多次,但房客還是不肯繳房租,應該要怎麼辦?」專家指出,如果房東採取其他手段如斷水斷電,來逼房客繳納租金,可能涉及強制罪,因此建議房東依法律規定來行使應有的權利,否則有可能會讓自己陷於民、刑事責任風險中。
消基會董事謝天仁透露,如果房客為第1次欠租,房東可以採口頭催繳,通知房客盡速繳納。一般來說,房東要求房客在一定期限內繳清,期限為5天以上較恰當,但若催繳後,房客還是不願意繳租金,基於法律保護房客的政策,還規定房東要有2個月的租金忍耐期,如果積欠租金到達2個月後,就可寄存證信函催房客繳租。
換鎖斷水電恐涉違法永慶房屋法服部經理吳宜學指出,如果房客只有欠1個月租金時,房東不可以終止租約,但當積欠租金達到2個月總額,就可採取法律程序,清楚表明租欠租金已達總額,並依據《民法》第440條終止雙方租賃契約,且依照第455條規定,同時要求房客限期遷移、清空,並返還房屋,避免租金損失繼續,而且房東可以將房客放在租屋處內的物品留置取償。 另外,如果房東為房屋的所有權人時,可以依據《民法》中無權佔有的法律關係,要求房客搬離,如果房屋有損害時更可以向房客請求賠償。
行使權力保護應理智有些房東可能會採取比較激烈的手段如更換大門鎖,或斷水斷電來強制房客繳納租金,但吳宜學說,如果房東用類似手段來逼房客交租,除了會有債務不履行和侵權行為的民事責任外,也可能涉及刑事上的強制罪責任。 因此當房客積欠租金已達到2個月的總額,且房東履行終止租約的權利保障程序時,房東在行使權力保護相關措施時,仍不可有侵害或傷害房客人身安全、自由的行為,否則會有民、刑事的責任問題。 專家建議,房東應依照法律規定來行使權利,勿採取激烈手段,否則除了房屋可能會遭不肖房客故意破壞,陷自己於民、刑事的責任風險中,導致「人財兩失」。
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